L'investissement en SCPI fait l'objet d'une réglementation par l'Autorité des Marchés Financiers. En dehors de la surveillance accrue du marché, des règles existent donc aussi pour la détermination du rendement des sociétés civiles de placement. Ces règles font d'ailleurs l'objet de suggestions auprès des associés ou des nouveaux porteurs de parts. Elles concernent la durée de détention effective des parts, le capital et le taux de rendement. Le but poursuivi par ces suggestions est de tirer les enseignements nécessaires pour bénéficier d'un investissement aussi rentable que possible, selon la stratégie d'investissement.
Une variation du taux de rendement
Le taux de rendement est un critère clé de
sélection des SCPI. Il n'est pas fixe et peut évoluer au gré de plusieurs éléments. Selon les statistiques, le rendement moyen sur les 5 dernières années a oscillé de 5,08 % à 4,35 %, puis de 4,35% à 6 %. Ainsi, en moyenne, le taux de rentabilité interne des sociétés de placement de 2013 à 2019 était de 5,1 %, au moment où l'inflation plafonnait à près de 0,7 %. Ce recul de la performance est dû en partie à l'augmentation nette de la capitalisation totale de la majorité des SCPI. Cette capitalisation a atteint, au 31 décembre 2018, 55,4 milliards d'euros. Par ricochet, il y a eu sur le marché un afflux de liquidités. L'accroissement des prix au niveau des actifs sous-jacents est alors à la base du recul du rendement de certaines SCPI de rendement et même de certaines SCPI en Pinel. Par la suite, le rendement moyen pour chaque société civile de placement immobilier en général a légèrement augmenté en 2019. Les indicateurs sont aussi très bons pour l'année 2020. De fait, les loyers perçus par les sociétés civiles de placement proviennent des baux signés par la société de gestion avec les locataires. Ce sont des baux indexés sur le pouvoir d'achat de tous les associés et sur l'inflation. Toute accélération de l'inflation entraîne de façon mécanique une hausse des loyers et par ricochet des dividendes. Le taux de rendement des SCPI augmente alors par ricochet, comme en témoignent les chiffres des diverses sociétés de placement immobilier présentes sur
portail-scpi.fr.
Les parts en attente de cession et le taux de rotation
Ce sont également des critères qui entrent en ligne de compte pour l'estimation effective du futur taux de rendement de chaque société de placement immobilier. Pour
investir en SCPI, ces critères ne doivent aucunement être occultés. Le taux de rotation désigne la part de la capitalisation complète des SCPI qui change de main chaque année. Le taux de rotation affichait en 2017 1,78 % contre 1,97 % en 2018. En principe, plus le pourcentage de rotation est bas, plus les signaux du marché de la pierre-papier sont au vert. Dans ce cas, la conservation des parts par les investisseurs immobiliers se fait sur une longue durée. Selon le taux de rotation observé au cours de l'année 2018, il faudrait une cinquantaine d'années avant que toutes les parts ne changent totalement de mains sur l'ensemble des sociétés de placement. Le marché est donc clairement peu volatil. Compte tenu des performances intéressantes des SCPI de rendement en général, les investisseurs préfèrent alors conserver plus longtemps leurs parts. La moyenne est de 27 ans. En parallèle, il faut tenir compte du taux de parts sociales (capitalisation des parts sous le coup d'un ordre de vente mais sans acheteurs / capitalisation globale du marché). Ce taux est passé de 0,20 % en 2017 à 0,19 % en 2018. Il avoisine 0,18 % entre 2019 et 2020. Il est donc plus facile de céder des parts de
société civile de placement immobilier. Il faut souligner que les sociétés à capital fixe proposent souvent aux acheteurs plus de parts.
La prise en compte de la collecte des sociétés
La collecte annuelle sur le marché des sociétés de placement immobilier reste un indicateur pertinent pour avoir une idée précise de la vitalité du marché de l'investissement en SCPI. L'attractivité du secteur est proportionnelle à l'importance de la collecte annuelle. La collecte brute est le montant total de toutes les souscriptions de parts, alors que la collecte nette s'obtient à travers la différence entre le montant des retraits de parts et la collecte brute. Une bonne attractivité au niveau des contrats d'assurance-vie exprimés en euros entraînera l'accroissement de la collecte brute, et influencera donc le calcul du
rendement de SCPI.
Un bon rendement en 2020 ?
C'est bien la question qui taraude l'esprit de plusieurs investisseurs. Beaucoup se demandent bien si leur rendement ne sera pas trop impacté par la crise de la Covid-19. En réponse, on peut dire que ce ne sera pas forcément le cas. Les indices laissent présager pour l'année 2020 un très bon taux de distribution. Malgré la fermeture des commerces et restaurants, le marché des
sociétés civiles de placement dans l'immobilier se porte bien. L'association française des sociétés de placement dans l'immobilier et l'institut de l'épargne immobilière et foncière ont estimé que durant le premier trimestre de l'année 2020, la collecte a connu une hausse de 2,56 milliards d'euros. Ce chiffre indique une nette progression de près de 24%, comparativement à l'année 2019. Les sociétés de gestion ayant pris tôt les devants, le rendement avoisinerait les 4% pour l'année 2020.
